Leitfaden zum Immobilienkauf in Kroatien für Deutsche

1. Einleitung: Ihr Traum von der kroatischen Immobilie

Kroatien entwickelt sich zu einem beliebten Immobilienmarkt in Europa. Mit über 1.200 Inseln, mehr als 6.000 Kilometern Adriakueste und mediterranem Klima bietet das Land ideale Bedingungen für einen Zweitwohnsitz, eine Ferienimmobilie oder eine Kapitalanlage.

Seit dem EU-Beitritt 2013, der Einführung des Euro am 1. Januar 2023 und dem Schengen-Beitritt haben sich die Bedingungen für deutsche Käufer verbessert. Trotzdem gibt es viele rechtliche, steuerliche und praktische Unterschiede zu Deutschland, die Sie kennen sollten.

Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den Kaufprozess und informiert über alle wichtigen Regelungen, Kosten und mögliche Probleme.

2. Rechtliche Grundlagen für EU-Bürger

2.1 Ihre Rechte als deutscher Staatsbürger

Als EU-Bürger haben Sie beim Immobilienkauf in Kroatien grundsätzlich die gleichen Rechte wie kroatische Staatsbürger:

• Kein Genehmigungsverfahren notwendig
• Freier Kauf von Wohnungen, Häusern und Baugrundstücken
• Keine Mengenbeschränkung
• Gleichstellung mit kroatischen Käufern

2.2 Wichtige Einschränkungen

Es gibt drei wichtige Einschränkungen:

• Landwirtschaftliche Flächen: Der Kauf von Agrarland unterliegt strengeren Regeln. Manchmal ist der Erwerb nur über eine kroatische Firma möglich.
• Naturschutzgebiete: In etwa 38 Prozent des kroatischen Staatsgebiets ist der Erwerb durch Ausländer stark eingeschränkt oder verboten.
• Küstenschutzzone: In einem Streifen von 70-100 Metern von der Küstenlinie ist das Errichten von Neubauten grundsätzlich verboten. Diese Zone bleibt öffentliches Eigentum mit freiem Zugang.

3. Die kroatische Steuernummer (OIB)

Die OIB ist die kroatische Steuer-Identifikationsnummer. Ohne OIB können Sie keinen Kaufvertrag abschliessen und werden nicht ins Grundbuch eingetragen.

So beantragen Sie die OIB:

• Beim kroatischen Finanzamt: Persönlich vor Ort mit gültigem Ausweis oder Reisepass
• Über die kroatische Botschaft in Deutschland: Dauert länger
• Durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt: Schnellste Variante, die OIB wird meist innerhalb weniger Tage erteilt

4. Der Kaufprozess im Detail

Phase 1: Vorbereitung und Suche

Klären Sie zuerst:

• Nutzungszweck: Eigennutzung, langfristige Vermietung, touristische Kurzzeitvermietung oder Investment?
• Budget: Kaufpreis plus 6-10 Prozent Nebenkosten bei Bestandsimmobilien oder 3-6 Prozent bei Neubauten
• OIB beantragen: Am besten vor der ersten Besichtigung
• Vollmacht vorbereiten: Falls Sie nicht persönlich anreisen können

Phase 2: Due Diligence - Die rechtliche Prüfung

Die rechtliche Prüfung ist der wichtigste Schritt. Beauftragen Sie unbedingt einen erfahrenen kroatischen Rechtsanwalt.

Das kroatische Grundbuch hat drei Teile:

• Blatt A: Beschreibung des Grundstücks
• Blatt B: Informationen zum Eigentümer
• Blatt C: Lasten wie Hypotheken oder Einträge

Wichtig zu prüfen:

• Baugenehmigung: Nachweis, dass das Gebäude legal errichtet wurde
• Nutzungsgenehmigung: Bestätigung der ordnungsgemässen Fertigstellung
• Bebaubarkeit des Grundstücks
• Energieausweis
• Mögliche Rückforderungen früherer Eigentümer

Phase 3: Vorvertrag

In Kroatien wird zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen. Dieser ist bereits rechtlich verbindlich und regelt:

• Identität der Vertragsparteien und der Immobilie
• Kaufpreis und Zahlungsweise
• Anzahlung: Üblicherweise 10-20 Prozent
• Frist für den Hauptvertrag
• Rücktrittsklauseln

Phase 4: Hauptvertrag (Kaufvertrag)

Der Kaufvertrag muss:

• Schriftlich sein
• In kroatischer Sprache verfasst sein
• Die Unterschrift des Verkäufers muss notariell beglaubigt werden

Unterschied zu Deutschland: Eine notarielle Beurkundung des gesamten Vertrages ist nicht vorgeschrieben. Der Notar beglaubigt nur die Unterschriften.

Phase 5: Grundbucheintragung

Erst mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie rechtlich zum Eigentümer.

Seit dem 10. Februar 2023 muss der Antrag elektronisch über einen Notar oder Rechtsanwalt eingereicht werden. Eine persönliche Antragstellung ist nicht mehr möglich.

Die Eintragung dauert bei EU-Bürgern etwa 1-2 Monate.

5. Kosten und Steuern beim Immobilienkauf

5.1 Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Sie 3 Prozent Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis.

Bei Neubauten fallen statt der Grunderwerbsteuer 25 Prozent Mehrwertsteuer an, die bereits im Kaufpreis enthalten ist.

5.2 Weitere Kaufnebenkosten

• Maklergebühren: Üblicherweise 3 Prozent plus Mehrwertsteuer
• Rechtsanwaltskosten: Circa 1-1,5 Prozent
• Notarkosten: Circa 60 Euro für die Unterschriftsbeglaubigung
• Grundbuchgebühren: Circa 34 Euro
• Übersetzungskosten: Je nach Umfang

6. Die neue Immobiliensteuer ab 2025

Am 1. Januar 2025 ist eine neue Immobiliensteuer in Kraft getreten.

Wer muss zahlen?

Alle Immobilieneigentümer, die am 31. März des jeweiligen Jahres eine Immobilie besitzen.

Steuersätze

Die Steuer beträgt 0,60 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Die genaue Höhe legt jede Gemeinde selbst fest, basierend auf:

• Lage der Immobilie
• Nutzfläche
• Attraktivität der Gegend
• Alter und Zustand

Steuerbefreiungen

Von der Steuer befreit sind:

• Immobilien als Hauptwohnsitz
• Immobilien, die von direkten Familienmitgliedern dauerhaft bewohnt werden
• Langfristig vermietete Immobilien (mindestens 10 Monate pro Jahr)

7. Vermietung Ihrer Immobilie in Kroatien

Als EU-Bürger dürfen Sie Ihre Immobilie langfristig und touristisch vermieten.

7.1 Voraussetzungen für touristische Vermietung

Um legal an Touristen zu vermieten, müssen Sie:

• Genehmigung bei der Verwaltung einholen
• Kategorisierung beantragen (Sternebewertung). Privatpersonen dürfen maximal 8 Zimmer oder 16 Betten vermieten
• Gesundheitszeugnis vorlegen
• Kennzeichnung am Eingang anbringen
• Preisliste in jedem Zimmer aushängen

7.2 Das eVisitor-System

Sie müssen jeden Gast innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft und Abreise online an- und abmelden.

7.3 Abgaben und Steuern bei Vermietung

• Kurtaxe: Circa 1-2 Euro pro Person und Nacht
• Touristischer Mitgliedsbeitrag: Jährlich an den Tourismusverband
• Einkommensteuer: 12 Prozent auf Mieteinnahmen (nach 30 Prozent pauschalen Werbungskosten)

Ab 2025: Kurzzeitvermietungen werden mit 10 Prozent besteuert, langfristige Vermietung mit 8 Prozent.

8. Bauvorschriften und Küstenschutz

8.1 Die 70-Meter-Küstenschutzzone

Seit 2004 gilt ein striktes Bauverbot in einem Streifen von 70-100 Metern von der Wasserlinie. Diese Zone ist für alle frei zugänglich.

Ausnahmen: Rekonstruktion oder Modernisierung bereits bestehender Gebäude ist erlaubt.

8.2 Bebaubarkeit

Die Bebaubarkeit wird durch den Raumordnungsplan der Gemeinde bestimmt.

Wichtige Begriffe:

• Bauland: Für Wohnbebauung vorgesehen
• Landwirtschaftliches Land: Grundsätzlich nicht bebaubar

9. Finanzierung und Zahlungsabwicklung

9.1 Finanzierungsmöglichkeiten

• Deutsche Bank: Möglich, aber oft schwierig. Sie brauchen meist eine abbezahlte Immobilie als Sicherheit
• Kroatische Bank: Mehrere Banken vergeben Kredite an EU-Bürger. Eigenkapital mindestens 30 Prozent, Laufzeit maximal 30 Jahre

9.2 Zahlungsabwicklung

Seit der Euro-Einführung in Kroatien 2023 entfällt das Währungsrisiko. Zahlungen sind problemlos per SEPA-Überweisung möglich.

10. Häufige Fehler und Fallstricke

Die häufigsten Fehler:

• Kauf ohne rechtliche Prüfung: Der grösste Fehler überhaupt
• Vorvertrag ohne Schutzklauseln: Anzahlungen können verloren sein
• Ignorieren des Bebauungsstatus: Nicht jedes Grundstück ist bebaubar
• Unterschätzte Nebenkosten: Zusätzlich 6-10 Prozent einplanen
• Sprachbarriere ignorieren: Alle Dokumente sind auf Kroatisch
• Angaben zur Wohnfläche: Kann Treppen, Balkone und Terrassen unterschiedlich einschliessen
• Fehlende Vermessung: Grundstücksgrenzen stimmen oft nicht mit Zäunen überein

11. Checkliste für Ihren Immobilienkauf

Vor dem Kauf:

• OIB beantragt
• Budget inklusive Nebenkosten geplant
• Rechtsanwalt beauftragt
• Gegebenenfalls Vollmacht vorbereitet

Due Diligence:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Katasterauszug
• Baugenehmigung vorhanden
• Nutzungsgenehmigung vorhanden
• Energieausweis
• Raumordnungsstatus geprüft
• Keine offenen Rückforderungen
• Übereinstimmung Grundbuch und Kataster

Nach dem Kauf:

• Grundbucheintragung beantragt
• Grunderwerbsteuer bezahlt
• Versorgungsverträge umgemeldet
• Gegebenenfalls Kategorisierung für Vermietung beantragt
• eVisitor-Zugang beantragt
• Jährliche Immobiliensteuer im Blick

12. Fazit

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien kann eine ausgezeichnete Investition sein. Die Kombination aus EU-Mitgliedschaft, Euro-Währung, mediterranem Klima und der Adriaküste macht Kroatien attraktiv.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich aber teilweise erheblich von Deutschland. Die neuen Steuerregelungen ab 2025 haben die Situation zusätzlich verändert. Eine sorgfältige Vorbereitung und ein erfahrener Rechtsanwalt sind daher unerlässlich.

Mit der richtigen Beratung, einer gründlichen rechtlichen Prüfung und einem klaren Verständnis aller Kosten steht Ihrem Traum von der eigenen Immobilie in Kroatien nichts mehr im Weg.